Un régime juridique particulier
Le régime juridique de la location meublée est différent de celui de la location vide, régie par la loi de 1989. Mais la loi ALUR du 24 mars 2014, puis la loi Macron du 6 août 2015, l’ont modifié. Si le logement meublé est utilisé comme résidence principale, la protection des locataires se rapproche de celle prévue par la loi de 1989. Ne sont pas concernés toutefois les HLM, logements-foyers, logements de fonction et les locations saisonnières.
Le bail (contrat de location) doit être écrit
Il peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire, ou avec l'aide d'un professionnel.
Il doit être fait en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie.
Il doit être établi pour une durée minimale d'un an. Pour les étudiants, cette durée est ramenée à 9 mois. Le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer.
Le contrat doit contenir les clauses essentielles suivantes :
• le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
• le nom et la dénomination du locataire ;
• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ;
• la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ainsi que la surface habitable ;
• la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication, • l'énumération des parties communes ;
• la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel) ;
• le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
• le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois) ;
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ;
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.
Une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs doit y être annexée.
Lorsque le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée, il doit mentionner le montant maximum de la rémunération du professionnel pouvant être mis à la charge du locataire.
Dans les zones d'encadrement des loyers, le bail doit mentionner : le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur ; les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.
La récupération des charges peut se faire, au choix des parties, soit avec versement d’une provision puis régularisation, soit selon un forfait.
Une attestation d'assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur, lors de la signature du bail puis chaque année.
Le cautionnement
Le propriétaire peut demander la caution d'un tiers si c'est un particulier ou une société civile familiale et s'il n’a pas souscrit une assurance couvrant les risques des impayés.
La caution locative Visale : les jeunes peuvent en bénéficier jusqu’à 30 ans, sous conditions de ressources, ainsi que les personnes ayant des revenus limités.
L'équipement
Le logement doit être équipé de façon qu’il puisse y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Le décret du 31 juillet 2015 indique 11 éléments requis :
1 - Literie comprenant couette ou couverture ;
2 - Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3 - Plaques de cuisson ;
4 - Four ou four à micro-ondes ;
5 - Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6 - Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7 - Ustensiles de cuisine ;
8 - Table et sièges ;
9 - Étagères de rangement ;
10 - Luminaires ;
11 - Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis et joints au contrat lors de la remise des clés. Ils sont signés par les parties. L’inventaire permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété et au locataire d’en d'exiger le bon fonctionnement. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.
En fin de bail
La location se poursuit par tacite reconduction, si le locataire ne donne pas congé. Sauf pour le bail souscrit pour 9 mois par un étudiant, pour lequel il n’y a pas de tacite reconduction. Le locataire étudiant et le propriétaire doivent donc signer à nouveau un bail s’ils veulent poursuivre la location.
Le congé
Le bailleur ne peut donner congé donné qu’au motif d’une reprise (pour certains bénéficiaires) ou d’une revente et en respectant un préavis de 3 mois. Le congé doit être donné par courrier en RAR ou acte d’huissier.
En cas de litige, la Commission départementale de conciliation est compétente dans de nombreuses situations.